בוננזה אדירה נמשכת שנים על חשבון מצוקת הדיור ההמונית בישראל. ב־2021, הבנקים הגדולים רשמו שיא רווח נקי של 3 מיליארד שקל ממשכנתאות, רווחי ענקיות הנדל״ן הנסחרות בבורסה זינקו ב־140% והרווח הנקי של קבלני ביצוע קפץ ב־25%.

השוד המאורגן הציב את סוגיית הדיור בלב תנועת המחאה ההמונית נגד יוקר המחיה ב־2011, אך זו לא השיגה רפורמה בדיור. השוד נמשך ואף הואץ בעקבות משבר הקורונה. ממשלה אחר ממשלה, עם נתניהו ובלעדיו, הבטיחה לשווא שתספק פתרון ליוקר הדיור.

תחת ממשלת בנט־לפיד נשבר שיא של עשור בהתייקרות הדירות למכירה, כשבמאי־יוני סגר מדד מחירי הדירות עלייה שנתית של 17.8%. מחירי השכירות עלו ביולי בלבד ב־7% בממוצע בחוזים חדשים וב־3.5% בחידוש חוזים — מסתמנת כבר שנת שיא בהגשת תביעות לפינוי שוכרים. החזרי המשכנתא קפצו בעקבות העלאות ריבית בנק ישראל, שגם אם ימתנו רכישות, לא יפתרו את מצוקת הדיור ההמונית.

משבר מחירי הדיור

ה"בום" בשוק הדיור הישראלי החל ב־2007, בתום עשור של קיפאון מחירים. מאפריל 2007 ועד מאי־יוני 2022 זינק מדד מחירי הדירות בכ־200%! "מדד המשכורות", כאינדיקציה כללית, זינק מ־99 ל־202 משכורות ממוצעות ל"דירה ממוצעת". מחירי השכירות עלו בעשרות אחוזים בממוצע — הרבה מעל מדד המחירים לצרכן, שעלה בכ־27% — אולם המעקב אחריהם מעורפל עקב חוסר מידע בהיעדר פיקוח.

בשנת המיפנה של מחירי הדיור בישראל התפוצצה בועת הנדל״ן בארה״ב — משבר משכנתאות הסאב־פריים, שהצית מפולת פיננסית עולמית שהתפשטה לכלכלה הריאלית עם "המיתון הגדול". קדמו למשבר שנים של דהירת מחירי נדל״ן בשורת ארצות. זו ביטאה הישענות גוברת של הקפיטליזם על אשראי זול לתדלוק צמיחה, למעשה, לשם התגברות על משבר רווחיות ביסודות הכלכלה הריאלית, ועל הרקע הזה קודמה דה־רגולציה פיננסית להקלה על הון המחפש אחר רווחים מהירים דרך "עסקי אוויר". לאחר משבר בועת ההייטק בתחילת המאה, הוזלות אשראי נועדו למנוע מיתון עולמי וניפחו בועה פיננסית עצומה. עם הקריסה, המערכת רשמה לעצמה משככי כאבים מסוג אשראי ו"הדפסת כספים", שיצרו בועות פיננסיות חדשות וסללו את הדרך למשברי הענק שהקורונה והמלחמה באוקראינה החמירו. ישראל התבלטה במיוחד במגמת התייקרות הדיור, במקום השלישי ב־‏OECD‏ (2005–2019).

משבר יוקר הדיור מחדד את הסתירה שבין הצורך בדיור למגורים לבין העובדה שתחת הקפיטליזם דיור הוא סחורה, שלבעליה יש אינטרס בהתייקרותה. הביקוש לדירות כמכשיר השקעה מילא תפקיד מרכזי בניפוח המחירים. מאז 2002, במקביל להתחממות שוק הנדל״ן בארה״ב, החלה מגמת רכישת דירות להשקעה בישראל. שיעור הבעלות של משקי בית על 2 דירות ומעלה קפץ מכ־3% ב־2003 לכ־10% ב־2018. קצב נמוך של התחלות בנייה קיבל חיזוק מהחלטת ממשלת אולמרט להקפיא תוכניות בנייה במרכז במטרה לדחוק אוכלוסייה לפריפריה. אולם משבר 2008 פתח את הסכר. אי־יציבות בבורסות ותחילת מחזור של הורדות ריבית לשפל עודדו זרימת הון לנדל״ן כאפיק השקעה מועדף עבור בעלי הון ומעמד הביניים הגבוה, בהם מתעשרי הייטק. מאז הקורונה, ספירלת מחירי הדיור וחובות הדיור השתוללה לגבהים חדשים, כחלק מגל עולמי — ולפי בנק ישראל, למחסור בהיצע לא היה משקל משמעותי בהתייקרויות.

שקיעת "חלום הדירה"

לאחר עשורים שבהם הרעיון של דירה בבעלות עצמית, "חלום הדירה", טופח כנורמה וכביטוח כלכלי, משקי בית עובדים רבים משתעבדים לחובות אסטרונומיים בניסיון לעמוד ב"דרישות השוק". כ־40% מהמתגוררים בבעלות עצמית משלמים משכנתא. בפריפריה המשכנתאות יקרות יותר ובקהילה הערבית־פלסטינית הנגישות מצומצמת.

ביוני האחרון חצה חוב המשכנתאות בישראל את רף חצי טריליון השקלים. במחצית הראשונה, לעומת המקבילה אשתקד, חל זינוק של 33% בהיקף המשכנתאות — הסכום עולה על 2018 כולה! המינוף עולה, ההחזרים החודשיים טיפסו עוד לפני העלאות הריבית — ב־2021 ההחזר הממוצע (4,400 שקל) עקף שכר־דירה ממוצע (4,080 שקל) — ותקופת הפירעון מתארכת. בעוד בנק ישראל אוסר על משכנתאות בהחזר של מעל 50% מההכנסה הפנויה, גם מעל 25% נחשב מסורתית כסיכון מוגבר. נתח המשכנתאות עם החזר של 30%–40% הוכפל בתוך עשור, ל־44%.

שיעור הבעלות על דירות בנסיגה — מגמה שהתפתחה במאה הזאת בשורת מדינות. בישראל ירד שיעור המתגוררים בדירה בבעלותם לכ־64.5% (למ״ס, 2018, מתוקן) — בהשוואה ל־69% ב־2007 ו־70% ב־1997. בקרב תושבים ערבים־פלסטינים ב"ערים המעורבות" התרסק הנתון מ־76% ב־2008 ל־48% ב־2018. בתל אביב–יפו, העיר היקרה בעולם, 40%.

פלח מתרחב, המונה כ־2 מיליון ישראלים.ות, נאלץ להתגורר ולפרנס בעלי דירות בג׳ונגל השכירות הפרטי, לא פעם בהיעדר ביטחון דיורי בסיסי, בתנאים מחפירים, ותופעות אפליה אפילו אינן אסורות בחוק. העומס על שוק השכירות גובר. לרבבות פליטים ומהגרים מאוקראינה ומרוסיה לא סופקו פתרונות דיור מקיפים, ובעלי הדירות להשכרה נהנים מהעלייה בביקוש. כ־2% בלבד מהדירות בישראל נשכרות בדיור הציבורי, הנרמס תחת ניהול ביורוקרטי וייבוש תקציבי, ואילו שכירות דמי־מפתח, המפוקחת תחת 'חוק הגנת הדייר', שריד מימי הכיבוש הבריטי, כמעט נכחדה. בחמישון ההכנסה התחתון, רוב משקי הבית השוכרים מוציאים מעל 40% מההכנסה הפנויה על דיור (במקום השני ב־OECD).

יוקר המחיה גרר תופעת הגירה שלילית ברוב הערים הגדולות בישראל — כן, באזורי הביקוש, המאפשרים נגישות גבוהה יותר לתשתיות תחבורה, פרנסה, שירותים חברתיים ותרבות. ההתרחקות ממרכזים אלה תורמת גם לפקקים, על חשבון הסביבה וזמן פנאי. משקי בית עובדים ומרוששים נדחקים בתהליך ג׳נטריפיקציה תחת לחץ עליות המחירים, לרבות בניית פרויקטי יוקרה לעשירים, הנחשבים גם מצד הרשויות המקומיות כמשתלמים יותר במאזן ההכנסות. מנגד, מספר "דירות הרפאים", רובן באזורי ביקוש, הוכפל מתחילת המאה ונאמד בכ־180 אלף ב־2019 — היקף המתקרב לסך הדירות בתל אביב–יפו! כך, חלק מהבעיה הוא מחסור מלאכותי, ובכלל זה, דירות נופש להשכרה דוגמת Airbnb, שהתרבו במהירות לכ־23 אלף.

רווחי נדל״ן סובסדו

חגיגת רווחי הנדל״ן מלווה בתהליך ריכוז הון, עם נשירת מאות קבלנים קטנים. כעת, התאחדות הקבלנים מנצלת זאת כדי לדרוש מהממשלה פיצויים על התייקרות עלויות בפרויקטי תשתיות ציבוריות. הקבלנים גייסו תמיכה מהסתדרות עובדי הבניין, שביוני הכריזה על הסכם ענפי לשכר מינימום של 6,300 שקל ולהגברת היבטי בטיחות (אחרי הבטחות שווא בנושא בהסכם הקודם). במקום להתייצב לצד האחראים לייקור הדיור ולניצול ברוטלי, המשתקף בקטל בענף, ובמיוחד של עובדים פלסטינים וסינים, דרוש מאבק תקיף יותר על שכר ובטיחות, במשולב עם המאבק ביוקר המחיה. רעב הרווח של הקבלנים עומד גם ביסוד מאבקם בתיקון לחוק המכר, לפיו יכולתם לדרוש מרוכשים לפצותם על התייקרות עלויות הבנייה (כשליש מהמחיר), תוגבל להצמדת 40% מהמחיר למדד תשומות הבנייה, במקום 100%. הקבלנים הגיבו לתיקון הקוסמטי בהעלאת מחירים ועתרו לבג״ץ, במטרה "לשים גבול להיקף שבו הממשלה יכולה להתנהג כמו 'האח הגדול' ולהתערב בחוזים שבין מוכר דירה לרוכש" — משמע, גבול לכל התערבות בזכות לעשוק.

המדינה הקפיטליסטית נדחפה אומנם להתערב בשוק, אך מזערית, ולמעשה, תוך הגנה על אינטרס הרווח. כשרה״מ המיליונר לפיד עמד בראש "קבינט הדיור" כשר אוצר תחת המיליונר נתניהו, הוא הכריז ב־2013 שיוקר הדיור הוא הגורם המרכזי המשפיע "על מצבו הכלכלי של האדם העובד... ואנחנו מובילים בתחום הזה מהפכה אמיתית". קדמה לכך ההבטחה: "מחיר דירה ממוצעת... יחזור ל־99 משכורות". הכוונה כמובן לא הייתה להעלאות שכר, אך גם לא לחיתוך שווי הנכסים, בניגוד לאינטרס הבנקים, ענקיות הנדל״ן והמשקיעים — אלא לעידוד "איזון" בשוק.

הנחת "מע״מ אפס" ירדה מהפרק. אך תוכנית "מחיר למשתכן" הממוחזרת הציעה הגרלות לרכישה מסובסדת. מדובר בחלוקת קרקעות ציבור לקבלנים, בשווי מיליארדי שקלים, לשם הנחה למיעוט — חלקו מרובד אמיד, שברמת־גן למשל השתכר בממוצע 38 אלף שקל, וצפוי להתעשר. זוג שרכש בהרצליה בתוכנית העיד כי "דירה שרכשנו ב־1.8 מיליון שקל, שווה כיום כבר 4.4 מיליון שקל, ונוכל למכור אותה". מנגד, רק 9% מהזוכים קיבלו מפתח, ערך ההנחה נשחק והסטנדרטים היו לעיתים ירודים. באופן אירוני, התוכנית דירבנה קבלנים להעלות מחירים כ"פיצוי" על דירות שמכרו בהנחה. למחירים בשוק לא הזיזו גם "מס דירה שלישית", שבוטל טכנית בבג״ץ, והעלאת מס הרכישה על משקיעים.

בשוק השכירות, במקום להטיל פיקוח, המדינה פנתה לספק הטבות לכרישי נדל״ן, דרך חברות וקרנות נדל״ן (ריט), כדי שיואילו בטובם להחזיק מאגרי דירות להשכרה ארוכת־טווח, חלקן במחירים מפוקחים תחת החברה הממשלתית 'דירה להשכיר', שהוקמה ב־2014. מספר הדירות בשכירות מפוקחת בתוכנית מסתכם ב־2,250 ואמור להגיע בעוד שנים ל־16 אלף — כ־0.6% ביחס ליחידות־הדיור במשק כיום.

שיווק קרקעות המדינה, לכל המרבים במחיר, הואץ. קצב התחלות הבנייה שבר שיא בשנה שעד מרץ, עם כ־69 אלף דירות — בדומה לביקוש לדירות חדשות. לא נתון דרמטי. כעת, העלאות הריבית גוררות צמצום במספר הרכישות והמשכנתאות. הקבלנים לא מתרגשים ונסיגה מביקושי השיא לא תוביל אוטומטית להורדות מחירים. בשוק השכירות לא תהיה ירידה בביקוש ובעלי הדירות אף יגלגלו התייקרויות מחירים ואשראי על שוכרים. אם הריבית תוסיף לעלות, תיתכן נפילה חדה יותר בביקושים לרכישה, שאולי תגרור הורדות מחירים, אך בהקשר של כוח קנייה נשחק, משבר בענף ואולי מיתון במשק. לבסוף, גם אם חלק מההתייקרות המטאורית מאז 2007 ייחתך, האם זו בשורת "דיור בר־השגה"?

התוכניות מבוססות השוק כשלו. למרות מחאת 2011, כאמור, לא הושגה רפורמת דיור. 'חוק שכירות הוגנת' (2017), שהובילה הח״כ דאז ממפלגת העבודה סתיו שפיר, נמנע מפיקוח מחירים וככלל נותר אות מתה. בהתאם להיגיון הכלכלה הפוליטית של ההון, ההגמוניה של השוק טופחה באדיקות כמצב "טבעי", תוך קידוש זכויות הקניין של הבנקים והקבלנים. ממשלות נדחפו להתערבות קלושה, אך זו הייתה בעיקר לסבסוד קבלנים, להפרטת קרקעות, לדה־רגולציה בתכנון המרחבי (דוגמת הוותמ״ל) ולבנייה בהתנחלויות.

בנייה ציבורית ודיור ציבורי

הפרטת חברות הבנייה של המדינה וההסתדרות תחת ממשלת רבין־פרס חיסלה אפשרות לבנייה ללא מטרות רווח, בקרקע בעלות אפסית. בנייה ציבורית ודיור ציבורי מסוגלים לצמצם את התלות בשוק ולרסן בו מחירים. אולם המדינה הקפיטליסטית, לרבות הרשויות המקומיות, מעדיפה להגביל את מלאי הדיור הציבורי ל"מינימום", כאמצעי סעד לעניים, תוך הקצאת קצבאות נשחקות לסיוע בשכר־דירה בשוק לכ־180 אלף משקי בית מרוששים. למעשה, המודל מעביר כסף ציבורי לסבסוד רווחי נדל״ן ולא מספק ביטחון דיורי — רק במאי הצית עצמו למוות תושב אשדוד על רקע מצוקת דיור, שהקצבה לא פתרה.

הדיור הציבורי הגיע לשיא של 23% מסך הדירות ב־1959, בדומה לאוסטריה כיום, בטרם החל לעבור דלדול שיטתי. הבנייה הציבורית המסיבית כוונה במקור למכירה, אך חולשת כוח־הקנייה במשק עיכבה זאת. בנוסף, במקום מענה אוניברסלי לצורכי האוכלוסייה, הבנייה הציבורית והדיור הציבורי המדינתי, בהמשך לדיור הקואופרטיבי ההיסטורי של ההסתדרות, הוכפפו למטרות התיישבות על בסיס לאומי, כך ששימשו לקליטת הגירה המונית יהודית ופיזורה לאחר 1948, בהתאם לשיקולים אידיאולוגיים ציוניים, למעשה, תוך דחיקת האוכלוסייה הפלסטינית, שמרביתה נעקרה בנכבה. עד היום, רק 0.3% מהדירות הציבוריות נמצאות ברשויות הערביות. אולם בכל מקרה, הדיור הציבורי סבל מהזנחה פושעת ומקריטריונים פולשניים, דוגמת דרישה ל־3 ילדים, החוסמת זכאות אפילו עבור שורדות אלימות במשפחה. חוק הדיור הציבורי (זכויות רכישה) מ־1998 האיץ תהליך הפרטה, במעטה פופוליסטי, נוסח מכירת החיסול התאצ׳ריסטית של הדיור הציבורי בבריטניה, וגם בעשור החולף הופרטו מדי שנה יותר דירות משנרכשו או נבנו.

בניית מאבק הדיור

בתקופה האחרונה התעוררו מחדש יוזמות מחאה שונות על מחירי הדיור, שכללו הקמת אוהלי מחאה סמליים במספר ערים וכ־2,000 הפגינו בתל אביב (2.7). עוד טרם ההפגנה נדחף שר הבינוי והשיכון אלקין לשלם מס שפתיים בטענה שהוא "לא שולל פיקוח על שכר דירה".

דרישות ההסתדרות, במסגרת "המאבק בעושק המחיה", לחיוב קבלנים להקצות 10% לדיור ציבורי ו־10% לשכירות ארוכת־טווח מפוקחת בפרויקטי בנייה, הולכות בכיוון הנחוץ של מדיניות דיור מבוססת צורכי מגורים ולא אינטרס רווח. תוספת אלפי דירות ציבוריות ודירות בשכירות מפוקחת בשנה הייתה מספקת הקלה, והישג כזה היה ממחיש פוטנציאל לשינוי כללי המשחק. אך מענה מהותי למצוקת הדיור יצריך מאבק נחרץ, שירתום אפקטיבית את העוצמה המכרעת של העבודה המאורגנת וסביב דרישות מרחיקות־לכת יותר — כולל, פיקוח גורף על שכר־דירה. כדי שמלאי הדיור הציבורי ייהפך לגורם משפיע עבור ציבור השוכרים.ות, הוא צריך לגדול דרסטית במהירות, תחילה חזרה לפחות לשיעור של 20%, כצעד לקראת הבטחת זמינות שוויונית לכול בפריסה ארצית. כפי שבנייה ציבורית יצרה בישראל בעבר מלאי גדול של דירות ציבוריות תוך שנים ספורות, ודאי שכיום הדבר אפשרי באופן יעיל יותר. יש לדרוש מראשי ההסתדרות לגבות דיבורים במעשים ולהוביל צעדים תקיפים, עד כדי שביתות בענף ובמשק, להשגת הדרישות.

הטריגר למחאת 2011 היה מאהל מחאה על מחירי הדיור. גם ללא מומנטום דומה בינתיים, התארגנויות קטנות עשויות לסייע לרתום זעם ציבורי לפעולה ולבניית תנועה מתמשכת, במיוחד אם יתעקשו על דרישות נועזות לרפורמת דיור חזקה ובחתירה לסילוק מניע הרווח מתחום הדיור, כחלק ממאבק ביוקר המחיה, באי־שוויון ובשלטון ההון.

מאבקים בשאר העולם צריכים להוות השראה. מאבק הדיור בברלין מאז 2018 סחף רבבות להפגנות, הביא להכרזת הממשל המקומי על הקפאת שכר־דירה, ולאחר שזו טורפדה משפטית בלחץ לובי הנדל״ן, הוביל ב־2021 למשאל־עם, אומנם בלתי מחייב, שניצח עם מיליון קולות לדרישה להלאמת ענקיות הנדל״ן ודירותיהן. במקביל, בשוודיה, קמפיין מחאה נגד איום בצמצום פיקוח שכר־דירה — בהובלת חברי.ות 'מפלגת הצדק הסוציאליסטית', שותפי 'מאבק סוציאליסטי' במסגרת ISA — בנה לחץ ציבורי שהביא לנפילת הממשלה. הקמת איגודי שוכרים.ות — מסורת התארגנות נפוצה בארה״ב — זו אומנם משימה מורכבת, אך התארגנויות כאלו יוכלו לסייע לשנות את יחסי הכוחות ואף לארגן מסה קריטית לשביתת שכר־דירה. אם בסין, תחת דיקטטורה טוטליטרית, רבבות רוכשי דירות שבנייתן התעכבה הצליחו לפתוח באחרונה במרד משכנתאות, גם בישראל ניתן לארגן צעדי מאבק חסרי־תקדים.

טיפול בבעיה מהשורש

היסטורית, בשורת מדינות קפיטליסטיות הושגו רפורמות דיור שכללו פיקוח שכר־דירה ומערך דיור ציבורי נרחב — לדוגמה, בניית מיליון דירות ציבוריות בשוודיה בתוך עשור מ־1965 — כשירות ציבורי, במסגרת הסדרי מדינת הרווחה הקיינסיאניים. אלה היו ויתורים מרחיקי־לכת שהקפיטליזם נאלץ לספק בחלק מהארצות לתקופה מול תנועת עובדים.ות חזקה ומחשש מהפוטנציאל למהפכה סוציאליסטית. מהפכת־הנגד הניאו־ליברלית חיסלה רבים מההישגים בניסיון לחלץ את המערכת ממשבר רווחיות. בנסיבות המשבר במערכת העולמית בעידן הנוכחי, בעוד שהכרחי להיאבק על רפורמות שישפרו את תנאי המחיה דרך החלשת לפיתת החנק של ההון, ובפרט על הדיור, יש להכיר בכך שאין פרספקטיבה לסביבה יציבה לביסוסן לטווח ארוך על בסיס קפיטליסטי. כל הנחה שפתרון שורשי למחסור, ליוקר ולתנאי דיור ירודים טמון בשכפול מודל דיור ממקום אחר בעולם לוקה בקוצר ראייה. בדומה, הקמת קואופרטיבים לדיור אינה מציעה פתרון שורשי. אף שביכולתם לשפר התמודדות דיירים.ות, הם עדיין נותרים תלויים בשוק ובמשבריו.

שרשרת משברי דיור מהדהדים התפרצו ברחבי העולם במאה ה־21 כסימפטום למשבר עמוק במערכת הרווח, הכושלת במענה לצורך חברתי בסיסי, תוך יצירת סתירות חברתיות אסוניות דוגמת הררי עושר, דירות ריקות ודיור יוקרה בידי קומץ, מול הררי חובות ומחסור בדיור ראוי עבור ההמונים. כפי שהדגיש עוד לפני 150 שנה פרידריך אנגלס ('סוגיית הדיור', 1872), הקפיטליזם מטבעו פותר את סוגיית הדיור "בדרך כזו שהפתרון יוצר מחדש את הבעיה ללא הרף", ואין יסוד לפתרון מבודד משאר הבעיות החברתיות הבוערות. המאבק לפתרון סוגיית הדיור דורש ביסודו מענה עקבי לצורכי מגורים, במקום למסחר בנכסים. לכן מדובר בחלק ממאבק לשינוי סוציאליסטי, שבמרכזו מעבר לבעלות ציבורית ולשליטה דמוקרטית על משאבי המפתח במשק, לרבות דמוקרטיזציה בתכנון המרחבי, כך שניתן יהיה למגר מצוקות דיור ועוני, ולהבטיח דיור ראוי כזכות יסוד.